Cosa devi sapere per avviare un Bed & Breakfast

Bed-e-BreakfastI Bed and Breakfast si sono evoluti sia nella tipologia d’offerta, sia per quanta riguarda i limiti che regolamentano la gestione. Con differenze considerevoli da regione a regione.

Per i turisti, i Bed and Breakfast (B&B) rappresentano l’occasione per un soggiorno a costi contenuti, ospitati direttamente in famiglia; per chi ha una casa in una località di villeggiatura o in una città storica sono un modo per avere un’entrata economica. Per aprirne uno non è richiesta esperienza alberghiera.
Questo tipo di ospitalità, sempre più diffusa, consiste nell’offerta di camera e prima colazione nella propria abitazione, per brevi periodi che vanno da un giorno a un mese.

Non sono richieste l’apertura della partita Iva o l’iscrizione alla Camera di Commercio; non è neppure necessario un cambio d’uso dei locali.
Se si esclude la Provincia autonoma di Bolzano, quasi tutte le Regioni hanno varato, dal 1999 in poi, leggi specifiche sui B&B. La diffusione non si è fatta attendere e queste strutture sono diventante un importante riferimento non solo per il turista ma anche per chi viaggia per lavoro.

L’attività deve essere esercitata in modo non continuativo e non imprenditoriale. Non a caso è vietato assumere dipendenti per gestirla, con la possibile eccezione della domestica che già lavora per la famiglia.
Alcune Regioni fissano sia un numero massimo di giorni l’anno in cui si possono accogliere ospiti, sia un periodo massimo per la singola locazione; in certi casi viene stabilito anche quanto tempo deve passare prima di riaffittare alla stessa persona.

In Alto Adige e Toscana, l’ospitalità familiare e inquadrata nella categoria degli “affittacamere”. Sebbene sia sempre possibile limitarsi alla prima colazione, non è però vietato che vengano offerti anche gli altri pasti.
Si inizia a infrangere un altro limite: quello che il soggiorno possa avvenire solo nell’edificio dove si trova la dimora abituale dei proprietari. In Alto Adige, conta solo che l’offerta sia concentrata in un unico edificio (qualsiasi, anche esterno all’abitazione). Stesso discorso per le Marche, dove i locali non devono però distare più di 200 metri dal domicilio familiare; in Valle d’Aosta tale distanza scende a 50 metri. In Basilicata l’immobile separato è ammesso solo nei Comuni con non più di 5.000 abitanti. In Sardegna il proprietario può anche non risiedere nei locali, salvo che nei periodi in cui ci sono clienti.

E’ ormai accertato, anche grazie a circolari dell’Agenzia delle Entrate
(n. 180/ 1998 e risoluzione n. 155/ 2000), che non occorre versare l’iva per i redditi ottenuti dalla gestione del B&B: nel 730 e nell’Unico vanno compresi tra quelli “diversi sotto la voce attività commerciali non esercitate abitualmente.

Quindi i canoni di locazione riscorssi non sono da riportare nella sezione “fabbricati” e non si perde in alcun modo la possibilità dell’esenzione di fatto dall’Irpef e dall’Ici. Si possono inoltre dedurre i costi sostenuti (scontrini alimentari, prodotti per le pulizie, etc.). Tutto questo purché l’attività sia saltuaria e stagionale, con interruzioni, altrimenti occorre versare l’iva. Per certificare il pagamento basta una ricevuta semplice non fiscale.
Sulle ricevute emesse di importo superiore a 77,47 euro va posta una marca da bollo da 1,81 euro e anche sulle ricevute di importo minore se l’ospite la deve scaricare: la ricevuta sarà numerata progressivamente, con la data del pagamento.

Alla Dichiarazione o Denuncia di inizio attività, si deve presentare specifica documentazione consistente nell’attestato sull’agibilità dei locali o in un’autocertificazione sull’adeguatezza degli impianti alle norme di sicurezza.
Quasi sempre bisogna allegare alla Denuncia una planimetria dell’immobile. In 6 Regioni sono dettate le misure minime delle stanze, in base al numero dei letti. Un capitolo a parte riguarda i bagni. In campagna, liguria e Veneto è ammesso che un solo servizio sia utilizzato dai proprietari e dagli ospiti. Altrove il bagno autonomo può essere imposto, almeno quando le stanze affittate sono più di una. Spesso è previsto che le camere abbiano un accesso indipendente, tramite disimpegno.

Buona parte delle Regioni impongono una colazione a base di cibi e bevande preconfezionati. Gli alimenti devono essere in confezioni chiuse e con data di scadenza fissata dal produttore (prodotti industriali, di pasticceria ecc.). Devono essere monouso ossia, una volta aperti, vanno consumati in giornata. Un aspetto che rappresenta senz’altro un problema per i Bed & Breakfast italiani, che non sussiste invece all’ estero.
Questa regola è dettata dalle norme igienico-sanitarie nazionali. In passato prevedevano che chi somministrava alimenti fosse dotato di tessera sanitaria; ora, in sostituzione, è richiesta la frequenza di un apposito corso. Recentemente qualche ente locale ha cercato di affrontare la questione o ha addirittura insistito sull’uso di prodotti tipici della zona.

La maggioranza delle Regioni fissa il tetto massimo a tre camere e sei letti; altre salgono a quattro camere: sono Abruzzo, Basilicata, Calabria, Lombardia. Meno rigida è invece la regolamentazione in Sicilia, Toscana e Alto Adige: in questa provincia, anzi, sono concessi anche quattro appartamenti autonomi.
In Calabria, Molise e Valle d’Aosta, per aprire un Bed and Breakfast nel contesto di un condominio occorrerebbe l’assenso dell’assemblea. Questa disposizione era presente anche nella normativa della Lombardia ma è stata poi giudicata illegittima dalla Corte Costituzionale (sentenza n. 369/2008); poiché per le leggi regionali valgono finché non sono impugnate, bisogna ancora sottostarvi. Questo vincolo dell’assemblea rappresenta un grave limite, perché nel caso i vicini di casa si opponessero (non hanno nessun interesse a dare l’assenso ), sorgerebbero molti ostacoli. In Basilicata basta un’autocertificazione attestante che l’attività non è vietata dal regolamento contrattuale, mentre nel Lazio occorre comunicarne l’apertura all’amministratore.

Firmato: Artex
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